Недвижимость для бизнеса, сегодня и завтра
Мнения риэлтеров о сегодняшней ситуации на рынке коммерческой недвижимости сильно различаются. Тем не менее, коммерческая недвижимость явно находится на подъеме, спрос нарастает.
Тенденция однако...
Сравнительно недавно основными предметами торговли на рынке коммерческой недвижимости были офисы, магазины и склады. Сегодня они серьезно потеснены новыми перспективными объектами. К ним можно отнести продажу промышленных площадок, переоборудование бывших промышленных корпусов под новые цели, реализацию земельных участков с готовыми инженерными коммуникациями. Кроме того, налицо всплеск интереса к объектам на загородных территориях. После их покупки возможны два варианта развития сюжета: либо на их месте организуется коттеджный поселок, либо учреждения загородного отдыха. Большое значение в принятии решения о покупке имеют коммуникации, природа, в частности, наличие водоема и состояние строений.
Чем больше, тем лучше...
Если сравнительно недавно покупатели коммерческой недвижимости, в основном, готовы были покупать небольшие помещения под магазины, то сегодня налицо увеличение внимания клиентов риэлтерских фирм к крупным промышленным объектам площадью от 500 до 2000 кв. метров. В этом секторе предложений крайне мало. Ликвидные объекты, по мнению риэлтеров, уже выкуплены. Одновременно многие покупатели готовы вкладывать деньги в объекты любого профиля. Основные требования предъявляют к наличию коммуникаций, приближенности к основным магистралям, энергоснабжению и размерам земельных участков. Основной фактор, влияющий на стоимость, - удаленность объекта от центра города. Предметом аренды являются те же объекты площадью от 500 до 2000 кв. метров, преимущественно в черте города.
Рынок недвижимости. Дефицит в дефиците
Рынок понемногу становится все более дифференцированным. Коммерческая недвижимость - не исключение. Общий дефицит усложняется недостатком предложения по отдельным позициям.
Заказов на приобретение магазинов сейчас приходит достаточно много. Как всегда огромный спрос на небольшие магазины от 50 до 100 кв. м, предложения практически нет. Спрос превышает предложение в несколько раз. Однако подобрать требуемые варианты очень сложно. Ликвидные объекты можно пересчитать по пальцам, часто на них серьезно завышены цены. Поэтому с успехом переводятся в нежилой фонд и реализуются под магазины жилые квартиры в центре города на первом этаже. Как правило, на рынке коммерческой недвижимости большинство ликвидных объектов уже давно обрело новых собственников, которые готовы расстаться с ними уже совсем по иным, значительно более высоким ценам.
Что касается офисов, то заказов на аренду крупных офисных помещений достаточно мало. Самый большой спрос - на помещения от 40 до 80 кв. м. Увеличился спрос на офисы в бизнес-центрах, расположенных в местах с удобными парковками на центральных магистралях.
А цены на недвижимость кусаются...
Главной торговой улицей Новосибирска остается Красный проспект. Аренда здешних торговых точек от 1500 руб. за 1 кв. м. Свободных небольших магазинчиков просто не найти. Если появляется единичный объект, то он уходит мгновенно, а арендная плата за 1 кв. м может превысить 3000 руб.Ближе всего по ценам и спросу к Красному проспекту - район проспекта и пл. Карла Маркса. Раньше его привлекательность была значительно меньше, сейчас ситуация в корне изменилась. Также близки по значимости Вокзальная Магистраль и площадь Калинина.
У кого сдадут нервы?
10%-15% объектов в городе, а в зонах ажиотажного спроса почти все варианты, выставляются по завышенным ценам. Интерес к ним небольшой. Причина простая: заявленная собственником цена в несколько раз превышает рыночную, определяемую по доходному принципу. Однако у владельцев сверхдорогих помещений все же остается надежда, ведь ипотека и ипотечные кредиты сильно расширяют число потенциальных покупателей.
Земля пугает, ажиотаж продолжается
Ажиотажный спрос наблюдается на складскую и производственную недвижимость. Предложений катастрофически не хватает. Многие коммерсанты обратили свои взоры на заводы и земельные участки. Однако, как оказалось, реализуемых помещений на заводах сравнительно мало. Если что-то продается, то, как правило, на невыгодных условиях. Это объясняется тем, что производственных площадок, которые удовлетворяют всем требованиям, осталось немного. А сложность приобретения участка в том, что большинство из них находятся на правах аренды, и не имеют полного набора коммуникаций, необходимых для того, чтобы как можно быстрее начать строительство.
Прогнозы
Средних цен в коммерческой недвижимости не существует. Слишком много разных тонкостей. Спрос на основные позиции не спадет, а цены продолжат рост в связи с повышением платежеспособности населения и развитием систем ипотеки и кредитования.
Можно предполагать, что цены на продажу производственно-складских помещений будут расти более высокими темпами, чем цены на продажу офисных помещений. По темпу роста арендных ставок, лидирующие позиции будут занимать торговые и производственные помещения. Арендные ставки на офисные помещения будут расти очень низкими темпами.
Уже закончилась вторая и третья волны перепродажи, поэтому все упирается в дефицит. Остаются надежда на новые строящиеся объекты и на ту собственность Новосибирска, которая используется крайне нерационально. А вероятность приобретения наиболее выгодных вариантов коммерческой недвижимости, удовлетворяющей всем необходимым требованиям, будет выше у компаний, которые будут находиться на специальном обслуживании профессиональных риэлтеров.
