Новостройка по ипотеке. Закон на стороне инвестора.
Покупаем новостройку по ипотеке
1 апреля 2005 года вступил в силу один иэ наиболее значимых документов из пакета формирования рынка доступного жилья – Федеральный Закон №214 ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
Данным законом урегулируются взаимоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (участников Долевого строительстве) для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также защитить права участников долевого строительства. Действие Закона распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено по-, еле даты вступления Закона в силу, т. е. после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется (ст. 27 Закона).
В соответствии с Законом, застройщик теперь вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства: объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объектов недвижимости.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (ст. 19 Закона). Введение законодателем проектной декларации обусловлено необходимостью заранее ознакомить инвестора с вариантами планируемого строительства объектов недвижимости и определиться с застройщиком. Проектная декларация должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети интернет). Причем дата опубликования декларации тесно связана с возникновением права застройщика заключить первый договор участия в долевом строительстве не ранее 14 дней с момента опубликования.
Следует отметить, что проектная декларация является достаточно подробным документом, из которого любое заинтересованное лицо сможет узнать максимум сведений о застройщике и проекте на строительства. В настоящее время застройщики неохотно идут на предоставление гражданам копий документов о фирме и документов, обосновывающих строительство. Теперь же с основными сведениями смогут ознакомиться все желающие.
В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации инвестор вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как' совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты.
Законом об участии в долевом строительстве так же введено понятие договора участия в долевом строительстве, данный вид договора заменил собой различные гражданско-правовые договоры и соглашения, опосредовавшие отношения между застройщиком и инвестором. В настоящее время вопрос определения вида договора между участниками инвестиционного строительства законодателем решен однозначно (при этом нужно помнить, что действие Закона распространяется на отношения, связанные с участием в строительстве объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г.).
Согласно ст. 4 Закона сторонами, с одной стороны — застройщиком, с другой—инвестором, заключается договор участия в долевом строительстве, по которому первый обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, и передать соответствующий объект долевого строительства инвестору, а последний обязан, в свою очередь, уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
При этом передача объекта от застройщика инвестору возможна только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Законом также определены существенные условия договора участия в долевом строительстве, которые обязательно должны быть прописаны в договоре, иначе договор будет считаться незаключенным. К таким условиям относятся:
1. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
2. определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения не ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или} иного объекта недвижимости;
3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантийный срок на объект долевого строительства (срок предъявления требований к застройщику по качеству переданного объекта строительства, составляет не менее пяти лет с момента передачи объекта)
Дополнительно рекомендуется включать в договор положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а также ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц.
В интересах инвестора в раздел договора об обязанностях застройщика следует включить норму, обязывающую застройщика в определенный срок выдать инвестору на руки документы, необходимые для регистрации права собственности.
В соответствии со ст. 4 Закона, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Законодательно закреплен "обязательный* залог имущества застройщика как способ обеспечения исполнения его обязательств по договору.
Так, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительстве такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
Законом предусмотрены основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора в случае просрочки передачи объекта строительства; прекращения или приостановления строительства, существенного изменения проектной документации; изменения назначения помещений; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и иных случаях.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, неурегулированной Законом.
