Товарищество собственников жилья или ТСЖ
После принятия соотвествующей законодательной базы (Федеральный закон "О жилищно-накопительных кооперативах" от 30 декабря 2004 года), в стране, как грибы, стали появляться Потребительские Накопительные Кооперативы(ПИК), Жилищные Строительные Кооперативы (ЖСК), или как их правильно теперь называть - Жилищно-Накопительные Кооперативы (ЖНК). Руководствуясь новым Жилищным кодексом и правами, предоставленными членам Товарищества собственников жилья законодательством, Вы сможете полноценно распоряжаться имуществом в многоквартирном доме и надеяться на качественные услуги по эксплуатации вашего жилища.
Товарищество собственников жилья или «хочешь жить - умей вертеться»!
В соответствии со статьей 135 (ЖК РФ), Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для совместного управления комплексом недвижимого имуществу. Основная цель деятельности ТСЖ - обслуживание жилых зданий, для осуществления которой, необходимы банально денежные средства. Товарищество собственников жилья реально может зарабатывать деньги для достижения поставленных целей. В соответствии со ст. 151 Жилищного кодекса РФ, средства товарищества формируются за счет взносов и платежей членов ТСЖ; доходов от хозяйственной деятельности; субсидий и иных источников. По закону, некоммерческие организации имеют право заниматься коммерческой деятельностью, однако статья 152 ЖК РФ вводит для них ограничения. В данной статье содержится конкретный перечень допустимых для ТСЖ видов хозяйственной деятельности:
• обслуживание, ремонт и эксплуатация недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• строительство дополнительных помещений и объектов в многоквартирном доме;
• сдача в аренду части общего имущества в многоквартирном доме.
Абсолютно ясно, что самым привлекательным видом хозяйственной деятельности из упомянутых, является сдача общего имущества в аренду.
Во-первых, для осуществления задуманного, необходимо созвать общее собрание участников ТСЖ, на котором в обязательном порядке обсуждается, какие площади и кому именно члены товарищества готовы предоставить в аренду, на какой срок и за какую арендную плату. Все остальные условия договора, не имеющие принципиально важного значения для членов ТСЖ, способен внести в договор юрист, которому товарищество закажет договор аренды. Во-вторых, договор аренды необходимо зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области. Дело это хлопотное и долгое, поэтому лучше заключать договор на срок менее года с правом неограниченного количества пролонгации. Это позволит избежать необходимости регистрировать договор, хотя фактический срок его действия в итоге и составит намного больше.
Также в договоре аренды ТСЖ необходимо предусмотреть порядок расторжения договора по инициативе товарищества. Как правило, арендодатели определяют, что договор расторгается ими в одностороннем порядке с уведомлением арендатора за месяц (максимум) без объяснения причин. Это позволяет не тратить время на оформление документов. Для регистрации договора аренды нежилого помещения в Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС), помимо самого договора, нужно предоставить ряд документов, а именно:
1) документ, удостоверяющий личность;
2) акт приема-передачи (все экземпляры);
3) технический паспорт либо план объекта недвижимости с экспликацией (в случае передачи в аренду части объекта на плане обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).
Помимо указанных документов, следует оплатить государственную пошлину и сдать весь пакет выше перечисленных документов в УФРС, по прошествии тридцати дней арендаторы имеют права на арендуемые площади.
С помощью юриста Вы можете урегулировать вопрос относительно составления договора аренды, а также его регистрации с уполномоченном органе, Но, помимо его помощи, также вам придется прибегнуть к услугам бухгалтера, который подскажет, как правильно учитывать доходы от аренды и платить с них налоги. Можно предложить своим арендаторам дополнительные услуги по обслуживанию помещений и их ремонту. Таким образом, арендатор получит определенный набор услуг, а товарищество на вполне законных основаниях выручит больше денег за одно помещение.
Не все так безоблачно, следует помнить, что законодательством разрешена сдача в аренду только общих помещений дома и только по решению общего собрания членов ТСЖ. Собрание правомочно только в том случае, если на нем присутствует не менее половины членов ТСЖ, сказано в п. 3 ст. 146 ЖК РФ. Однако по ряду вопросов достаточно двух третьих голосов от общего числа голосов членов товарищества:
1) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
2) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
3) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
4) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
Как видите, необходимо с особым вниманием относиться к вопросам законности проведения собрания и правильности оформления его решений.
Следует знать, что пустующие квартиры не могут считаться общей собственностью, следовательно, не подлежат сдаче в аренду.
При заключении договора необходимо знать, для каких целей арендатор будет использовать помещение, например, для устройства развлекательных заведений (ресторанов, клубов и т. п.) следует отдельно оговорить в договоре аренды не только график их работы, но и обязательства по
дополнительному оборудованию арендуемого помещения.
Для сохранения покоя жильцов такие арендаторы обязаны дополнительно оборудовать арендуемые площади. Что касается самих арендодателей, то необходимо учитывать, что разместить в жилом доме какое-либо производственное предприятие никто не позволит. Это нарушит интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов.
Как видно из вышесказанного, используя возможности, которые предоставлены товариществам законом, можно извлекать достаточную прибыль для содержания дома в нормальном состоянии. Главное - правильно организовать процесс, оформить документы и заплатить налоги. Тогда жильцы смогут позволить себе и охрану в подъезде, и цветы на лестничных пролетах.
